Crédito imobiliário atinge recorde de R$ 312,4 bi em 2024, aponta Abecip

Quando Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) revelou os números na coletiva de imprensa de 29 de janeiro de 2025, ficou claro que o crédito imobiliário brasileiro viveu um ano histórico. Em 2024, o volume total de financiamentos realizados por meio da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) chegou a R$ 312,4 bilhões, 24,7 % acima do ano anterior.

Contexto histórico e fundamentos do crescimento

O mercado imobiliário tinha atravessado um período de austeridade após a crise sanitária de 2020‑2021. Contudo, a retomada da atividade econômica em 2023‑2024 trouxe mais empregos formais e um aumento da renda real dos consumidores. Segundo dados do Brasil, a taxa de ocupação formal subiu 1,8 ponto percentual no último ano, impulsionando a capacidade de pagamento das famílias.

Além disso, o Programa Minha Casa, Minha Vida registrou seu melhor desempenho, absorvendo grande parte dos recursos do FGTS. O programa, que tem foco em famílias de baixa renda, recebeu R$ 38,2 bilhões em subsídios, o que ajudou a elevar a demanda por imóveis de até R$ 200 mil.

Dados de 2024: números que surpreenderam até os analistas

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) foi responsável por R$ 186,7 bilhões em crédito habitacional, representando 59,7 % do total. Esse volume marcou a segunda maior cifra da série histórica do SBPE, com crescimento de 22,3 % em relação a 2023.

Por outro lado, o FGTS financiou R$ 125,7 bilhões, salto de 29 % ao ano. A combinação desses recursos permitiu que 1.173.000 unidades fossem adquiridas, 18,3 % mais que em 2023. Os imóveis usados tiveram destaque, respondendo por 34 % dos contratos do SBPE – um aumento de 5 pontos percentuais em relação ao período anterior.

Vale notar que a captação líquida do SBPE melhorou de -R$ 72,4 bilhões em 2023 para -R$ 21,7 bilhões em 2024, reflexo da elevação da taxa Selic que tornou a poupança mais atrativa para investidores. O saldo da caderneta de poupança fechou o ano em R$ 733,5 bilhões, +3,5 % YoY.

Reações e comentários de lideranças do setor

"Foi o melhor ano da nossa história, refletindo uma resiliência notável", afirmou Sandro Gamba durante a coletiva. "O mercado estava saudável, com lançamentos e vendas em alta, e o Programa Minha Casa, Minha Vida desempenhou um papel crucial".

Já Mariana Duarte, analista sênior do Banco Central do Brasil, apontou que "o aumento da Selic, embora tenha fortalecido a poupança, eleva o custo do crédito e pode frear a demanda nos próximos trimestres". Ela destacou ainda que o cenário de 2025 será mais delicado, sobretudo para o SBPE.

Representantes de grandes construtoras, como Cyrela Brazil Realty, celebraram o volume recorde, mas avisaram que a desaceleração da taxa Selic poderia reduzir a taxa de absorção de novos lançamentos nos próximos meses.

Projeções para 2025: cenário de retração

A Abecip prevê uma queda entre 15 % e 20 % nos financiamentos originados pelo SBPE em 2025, o que levaria o volume total a cerca de R$ 155 bilhões. Os principais fatores apontados são a alta da taxa Selic (agora em 13,25 % ao ano) e a consequente elevação do custo dos juros para o consumidor.

Já o FGTS tem projeções mais otimistas: a expectativa é de crescimento de 1 % – ou seja, R$ 126,8 bilhões – graças ao orçamento aprovado para o fundo, que reserva recursos maiores para habitação popular.

Essas divergências mostram como diferentes fontes de recursos respondem de maneira distinta aos choques macroeconômicos. Enquanto o SBPE depende da atratividade da poupança frente à Selic, o FGTS tem receita fixa e, portanto, maior estabilidade.

Impactos no mercado imobiliário e na sociedade

O recorde de 2024 não só elevou o número de famílias proprietárias, mas também impulsionou a cadeia produtiva: demanda por materiais de construção, serviços de arquitetura e financiamento de obras subiu em torno de 12 % nos últimos 12 meses.

Para os compradores de primeira casa, o aumento da renda real – que cresceu 4,2 % em termos reais segundo o IBGE – foi decisivo. No entanto, a elevação da Selic pode reduzir o poder de compra de quem ainda depende de financiamento bancário, especialmente nas faixas de renda média e alta.

Especialistas em planejamento urbano alertam que, sem políticas de expansão habitacional adequadas, a concentração de crédito em grandes centros pode agravar problemas de infraestrutura e trânsito. Por outro lado, o sucesso do Programa Minha Casa, Minha Vida indica que políticas direcionadas podem equilibrar a oferta de moradia em regiões menos desenvolvidas.

Conclusão: lições de um ano recorde

O desempenho de 2024 demonstra que, mesmo em um ambiente de juros em alta, o crédito imobiliário pode superar expectativas quando há combinação de crescimento econômico, estabilidade de renda e políticas habitacionais efetivas. O desafio para 2025 será manter esse ritmo sem sacrificar a sustentabilidade financeira dos bancos e a acessibilidade para os consumidores.

Se a Selic permanecer alta, o SBPE provavelmente sentirá pressão, enquanto o FGTS pode continuar a ser o pilar de apoio para famílias de baixa renda. O próximo ano será, portanto, um verdadeiro teste de resiliência para o setor.